Người Trung Quốc có được mua đất ở Việt Nam không? Không: cá nhân nước ngoài không thuộc nhóm người sử dụng đất tại Điều 4 Luật Đất đai 2024. Tuy vậy, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở theo Điều 17 Luật Nhà ở 2023, với giới hạn không quá 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư (khoản 1 Điều 19) và thời hạn không quá 50 năm (điểm c khoản 2 Điều 20). Bài viết trình bày các hình thức sở hữu hợp pháp, giới hạn và rủi ro khi nhờ đứng tên hộ.
1. Giải đáp: Người Trung Quốc có được mua đất ở Việt Nam không?
Không: cá nhân nước ngoài không thuộc nhóm người sử dụng đất quy định tại Điều 4 Luật Đất đai 2024.
Người Trung Quốc có được mua đất ở Việt Nam không là câu hỏi phải trả lời theo hai luật: Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023. Câu trả lời không dừng ở “có” hay “không”, vì pháp luật Việt Nam phân biệt rõ quyền sử dụng đất với quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài.
1.1. Đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo pháp luật Việt Nam
Theo Luật Đất đai hiện hành, đất đai tại Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý (Điều 12 Luật Đất đai 2024). Nhà nước không bán đất mà chỉ giao đất hoặc cho thuê đất đối với các đối tượng được pháp luật quy định cụ thể.
Điều 4 Luật Đất đai 2024 xác định người sử dụng đất bao gồm:
“1. Tổ chức trong nước gồm:
a) Cơ quan nhà nước, cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, đơn vị vũ trang nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật;
b) Tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đầu tư, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều này (sau đây gọi là tổ chức kinh tế);
2. Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;
3. Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân);
4. Cộng đồng dân cư;
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
6. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
7. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.”
Cá nhân người nước ngoài, bao gồm công dân Trung Quốc, không thuộc diện được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để sử dụng trực tiếp với tư cách cá nhân.
1.2. Tại sao người Trung Quốc không được đứng tên cá nhân trên Sổ đỏ đất đai?
Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là văn bản pháp lý ghi nhận quyền sử dụng đất, một quyền phái sinh từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Người nước ngoài không thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất theo hình thức cá nhân, nên đương nhiên không đủ điều kiện đứng tên trên Sổ đỏ với tư cách người sử dụng đất.
Điểm mấu chốt nhiều người hay nhầm lẫn nằm ở chỗ người nước ngoài không được mua đất, nhưng có thể được sở hữu nhà ở gắn liền với đất trong một số trường hợp theo quy định riêng của Luật Nhà ở. Hai khái niệm này khác nhau về bản chất pháp lý và cần được hiểu tách biệt.
2. Các hình thức sở hữu bất động sản hợp pháp cho người Trung Quốc
Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở trong dự án nhà ở thương mại (Điều 17 Luật Nhà ở 2023).
2.1. Sở hữu nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại
Dù không được mua đất, cá nhân người Trung Quốc vẫn có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Luật Nhà ở nếu đáp ứng đủ điều kiện về tư cách pháp lý. Cụ thể, họ được mua, thuê mua nhà ở thương mại trong các dự án do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng, gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án được phép bán cho người nước ngoài.
Khi sở hữu nhà ở theo đúng số lượng quy định tại Điều 19, tổ chức, cá nhân nước ngoài được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó (điểm a khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023).
2.2. Đầu tư thông qua doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Trên thực tế, hình thức phổ biến hơn là người Trung Quốc thành lập hoặc góp vốn vào doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) tại Việt Nam. Doanh nghiệp FDI là pháp nhân Việt Nam và thuộc diện được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo Luật Đất đai và Luật Đầu tư. Quyền tiếp cận đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo Luật Đất đai 2024 được phân tích tại bài Luật Đất đai 2024 với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Với hình thức này, quyền sử dụng đất thuộc về doanh nghiệp chứ không thuộc về cá nhân người nước ngoài. Đây là con đường hợp pháp để tiếp cận quỹ đất phục vụ sản xuất, kinh doanh hoặc phát triển bất động sản, kèm theo đầy đủ nghĩa vụ pháp lý của một doanh nghiệp hoạt động tại Việt Nam. Người Trung Quốc cũng có thể mua cổ phần trong doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất, song phải tuân thủ giới hạn về tỷ lệ sở hữu và điều kiện tiếp cận thị trường theo cam kết đầu tư.
2.3. Điều kiện về cư trú và giấy tờ pháp lý cần thiết
Để sở hữu nhà ở tại Việt Nam với tư cách cá nhân, người Trung Quốc phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự (điểm c khoản 1 Điều 17, khoản 3 Điều 18 Luật Nhà ở 2023). Về giấy tờ, Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định cá nhân nước ngoài phải có hộ chiếu nước ngoài và cam kết bằng văn bản về việc không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự (điểm c khoản 2); hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam hoặc giấy tờ pháp lý tương đương nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở (điểm d khoản 3). Hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 (khoản 1 Điều 164).
3. Những giới hạn và rủi ro pháp lý cần lưu ý
Tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu không quá 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư (khoản 1 Điều 19 Luật Nhà ở 2023).
3.1. Giới hạn về số lượng căn hộ và nhà ở riêng lẻ tại một khu vực
Pháp luật nhà ở Việt Nam giới hạn số lượng nhà ở mà người nước ngoài, bao gồm công dân Trung Quốc, được sở hữu. Khoản 1 Điều 19 Luật Nhà ở 2023 quy định:
“1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 17 của Luật này chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có quy mô về dân số tương đương một phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.”
Người mua cần kiểm tra kỹ thông tin dự án trước khi ký hợp đồng, kể cả tỷ lệ căn hộ đã bán cho người nước ngoài trong cùng tòa nhà chung cư. Khi đã chạm ngưỡng giới hạn, giao dịch sẽ không thực hiện được, dù người mua đáp ứng đủ điều kiện về tư cách pháp lý cá nhân.
3.2. Cá nhân người nước ngoài được sở hữu nhà ở trong bao lâu?
Khác với công dân Việt Nam được sở hữu nhà ở lâu dài, cá nhân người nước ngoài, kể cả người Trung Quốc, chỉ được sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong thời hạn tối đa 50 năm và có thể được gia hạn thêm một lần. Cụ thể, điểm c và điểm đ khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023 quy định:
“c) Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.
(…)
đ) Trước khi hết thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này, chủ sở hữu có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện quyền tặng cho hoặc bán nhà ở này cho đối tượng thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc tài sản công.”
Thời hạn sở hữu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản và khả năng chuyển nhượng về sau. Người mua cần tính đến yếu tố này trong kế hoạch đầu tư dài hạn, để tránh tranh chấp hoặc thiệt hại khi quyền sở hữu hết hiệu lực.
3.3. Rủi ro khi thực hiện các giao dịch nhờ đứng tên hộ
Một thực tế phổ biến cần cảnh báo rõ là việc nhờ người Việt Nam đứng tên thay trên Sổ đỏ hoặc hợp đồng mua bán nhà ở để lách điều kiện sở hữu bất động sản của người nước ngoài. Khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự quy định khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường (khoản 2, khoản 4 Điều 131 Bộ luật Dân sự). Lời khuyên nhất quán của chúng tôi là không thực hiện bất kỳ giao dịch nào dưới hình thức nhờ đứng tên, dù tin tưởng đến đâu. Các rủi ro cụ thể khi người đứng tên chiếm đoạt, mắc nợ, qua đời hay ly hôn, cùng cách Tòa án chia giá trị tài sản theo Án lệ số 02/2016/AL, được phân tích tại bài Nhờ người Việt đứng tên mua đất: rủi ro khi tài sản nằm trên giấy của người khác. Quý vị có thể tìm hiểu thêm về các vấn đề pháp lý liên quan tại Luật Sư Tiếng Trung để được định hướng đúng từ đầu.
3.4. Tình huống giả định
(Tình huống giả định) Một tòa nhà chung cư thuộc dự án nhà ở thương mại có 200 căn hộ. Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, tức không quá 60 căn (khoản 1 Điều 19 Luật Nhà ở 2023). Một cá nhân người Trung Quốc mua một căn trong số này được sở hữu theo thỏa thuận trong giao dịch nhưng không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận, và được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm nếu có nhu cầu (điểm c khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023).
4. Lời khuyên của Luật sư khi người Trung Quốc đầu tư bất động sản
Với tư cách cá nhân, người Trung Quốc không được mua đất; con đường hợp pháp là sở hữu nhà ở hoặc đầu tư qua doanh nghiệp FDI.
Với tư cách cá nhân, người Trung Quốc không được mua đất ở Việt Nam. Nhưng điều đó không có nghĩa là không có con đường hợp pháp nào để tiếp cận thị trường bất động sản Việt Nam; vấn đề nằm ở việc chọn đúng hình thức, đáp ứng đúng điều kiện và thực hiện đúng quy trình pháp lý.
Trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch bất động sản nào tại Việt Nam, người mua nên làm rõ ít nhất ba vấn đề: dự án có thuộc diện được phép bán cho người nước ngoài và còn hạn mức hay không, tư cách pháp lý cá nhân có đáp ứng điều kiện theo Luật Nhà ở hiện hành không, và giao dịch đã được thực hiện đúng hình thức công chứng, đăng ký theo quy định chưa.
Nếu chọn đầu tư thông qua doanh nghiệp FDI, cần xác định rõ mục tiêu sử dụng đất, ngành nghề kinh doanh và điều kiện tiếp cận thị trường tương ứng. Mỗi hình thức có khuôn khổ pháp lý riêng, không thể áp dụng máy móc từ trường hợp này sang trường hợp khác.
Đừng để sự tiện lợi ngắn hạn, như nhờ người quen đứng tên, che khuất rủi ro pháp lý dài hạn.
Nếu Quý vị hoặc đối tác đang cân nhắc giao dịch bất động sản tại Việt Nam và cần làm rõ tình huống cụ thể, đội ngũ Luật Sư Tiếng Trung sẵn sàng tư vấn trực tiếp bằng tiếng Trung hoặc tiếng Việt, với kinh nghiệm thực tiễn trong tư vấn đầu tư và bất động sản cho người nước ngoài. Liên hệ qua hotline 0912 085 076, email luatsutiengtrung.vn@gmail.com hoặc đến trực tiếp tại Số 29 Đường 55, An Khánh (Thảo Điền, Thủ Đức), Tp.HCM.
4.1. Hỗ trợ từ Luật sư Tiếng Trung
Nếu Quý doanh nghiệp cần rà soát hồ sơ hoặc trao đổi về vấn đề nêu trong bài, đội ngũ Luật sư Tiếng Trung có thể hỗ trợ và làm việc trực tiếp bằng tiếng Trung; xem thêm tại dịch vụ luật sư đất đai.
5. Câu hỏi thường gặp
5.1. Người Trung Quốc có được đứng tên quyền sử dụng đất ở Việt Nam không?
Không, nếu là cá nhân nước ngoài. Điều 4 Luật Đất đai 2024 liệt kê các nhóm người sử dụng đất và không có cá nhân nước ngoài trong danh sách này.
5.2. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có phải là người sử dụng đất không?
Có. Khoản 7 Điều 4 Luật Đất đai 2024 ghi nhận tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là một nhóm người sử dụng đất.
5.3. Người nước ngoài được sở hữu tối đa bao nhiêu căn hộ trong một tòa nhà chung cư?
Không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, theo khoản 1 Điều 19 Luật Nhà ở 2023. Giới hạn này áp dụng cho tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 17 của Luật này.
5.4. Người nước ngoài được sở hữu tối đa bao nhiêu căn nhà ở riêng lẻ?
Không quá 250 căn nhà trên một khu vực có quy mô về dân số tương đương một phường, theo khoản 1 Điều 19 Luật Nhà ở 2023. Nhà ở riêng lẻ gồm nhà biệt thự và nhà ở liền kề.
5.5. Người Trung Quốc được sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong bao lâu?
Không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận, và được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm nếu có nhu cầu, theo điểm c khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023.
5.6. Hết thời hạn sở hữu mà không bán, tặng cho thì nhà ở được xử lý thế nào?
Nhà ở đó thuộc tài sản công. Điểm đ khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023 quy định nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc tài sản công.
Đồng hành cùng doanh nghiệp Việt – Trung
Đội ngũ Luật sư Tiếng Trung – Công ty Luật TNHH Phong Gia tư vấn trực tiếp bằng tiếng Trung, đồng hành cùng doanh nghiệp từ đàm phán, soạn thảo hợp đồng đến giải quyết tranh chấp.
📞 0912 085 076
🌐 luatsutiengtrung.vn
*Lưu ý: Nội dung bài viết chỉ mang tính tham khảo và không được xem là ý kiến tư vấn pháp lý cho bất kỳ vụ việc cụ thể nào. Để biết thêm chi tiết, hãy liên hệ Luật sư!
